はじめに：2025年の法改正でリフォームはどう変わる？
2025年4月の建築基準法改正によって、これまで「普通のリフォーム」として進められていた外壁・屋根工事や間取り変更でも、内容によっては建築確認申請が必要になるケースが増えました。特に、木造2階建ての戸建てや築古住宅では、工事の規模や方法によって手続きや必要な補強が大きく変わります。
本記事では、この法改正がリフォームにどのような影響を与えるのかを整理しながら、工事前に必ずチェックしておきたいポイントをわかりやすく解説します。「どこからが大規模リフォーム扱いになるのか」「自分の家は影響を受けるのか」を確認するためのガイドとして、ぜひ参考にしてください。
2025年4月1日に建築基準法が改正され、これまで「4号特例」で手続きが簡略化されていた木造2階建ての戸建住宅でも、一定規模以上のリフォームでは建築確認申請が必須になりました。
とくに影響が大きいのが、
- 外壁・屋根を大きくやり替える外装リフォーム
- 間取り変更や構造補強を伴うフルリノベーション
- 築古・既存不適格（きそんふてきかく）住宅の大規模改修
といった工事です。
法改正のポイントを押さえずに工事を進めると、
- 途中で「建築確認が必要」と判明して設計や工事がストップ
- 既存不適格部分の是正が求められ、想定外の補強コストが発生
- 最悪の場合、違反建築物扱いになってしまうリスク
も出てきます。
この記事では、2025年改正の“リフォームに効いてくる部分”に絞って、
- 何がどう変わったのか（法改正の要点）
- どんなリフォームで建築確認が必要になるのか
- 築古・既存不適格住宅で気をつけるポイント
- 法改正後に押さえておきたい「失敗しない5つのチェックポイント」
を整理して解説します。
1. 2025年建築基準法改正の「リフォーム目線での要点整理」
1-1. 4号特例の縮小と「新2号建築物」
今回の改正の中心は、いわゆる4号特例の縮小です。
もともと4号特例とは、
階数2以下・延べ面積500㎡以下などの木造住宅
→ 建築士が設計することを前提に、構造など一部の審査を省略できる制度
のことです。
2025年4月の改正により、
- 従来の「4号建築物」の多くが**「新2号建築物」**に区分変更
- 木造2階建て住宅でも、大規模な修繕・模様替えは建築確認の対象
と整理されました。
要するに、
「2階建ての木造戸建だから確認は軽いだろう」
という考え方は通用しなくなり、
大規模リフォームはきちんと確認申請・審査を受ける前提
になった、ということです。
1-2. 大規模修繕・大規模模様替えの定義
建築基準法上では、次のように定義されています。
- 大規模の修繕
- 建築物の主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段）の1種類以上について、その過半（1/2超）を修繕する工事
- 大規模の模様替え
- 同じく主要構造部の1種類以上について、その過半（1/2超）を別の材料・構造に造り替える工事
ここでのポイントは、
- 「建物全体の何％」ではなく
- “壁” “屋根”などの構造部ごとに「過半かどうか」で見る
という点です。
2. 外壁・屋根リフォームはどこから「法改正の影響ゾーン」になる？
2-1. 仕上げだけの工事は原則“大規模”扱いではない
2025年改正後も、すべての外壁・屋根工事がいきなり建築確認の対象になるわけではありません。
国交省の資料では、次のような工事は原則として
「大規模修繕・模様替えには該当しない」と整理されています。
- 屋根ふき材のみの葺き替え（下地は既存利用）
- 既存屋根の上に被せるカバー工法
- 外壁仕上げ材（サイディング・塗り壁など）の張り替えのみ
- 室内側の石こうボード張り替え＋断熱材の入れ替え など
ここでの考え方は、
「主要構造部＝耐力面材や筋かいなど、構造として効いている部分」
であり、仕上げ材だけを触る工事は構造部の“壁”に含めないというものです。
- 外壁の塗装
- サイディングの張り替え（構造用合板や筋かいをいじらない）
といった工事は、原則として大規模修繕には当たらないと考えられます。
2-2. 建築確認が必要になる可能性が高い外装工事
一方で、次のようなケースでは大規模修繕・模様替えに該当し、建築確認が必要になる可能性が高くなります。
- 外壁を剥がして構造用合板や筋かいを多数交換する
- 屋根の下地（野地板・小屋組）を大きく組み替える
- 階段の架け替え・位置変更を行い、階段構造の過半が変わる
- 柱・梁の交換・補強を広範囲に行う
- 間取りを大幅に変更し、耐力壁の位置が大きく変わる
つまり、
「外装リフォーム」＋「構造に本格的に手を入れる」
という組み合わせになった途端に、
木造2階建てでも建築確認が必要な“大規模リフォーム”扱い
になる、というイメージです。
3. 既存不適格・築古住宅で注意すべきポイント
3-1. 「既存不適格＝違法建築」ではないが、リフォーム時に要注意
既存不適格建築物とは、
- 建築当時は適法だったが
- その後の建築基準法改正や都市計画の変更などにより、
現行基準を満たさなくなった建物
を指します。
既存不適格であること自体は「違法」ではありませんが、
増築や大規模改修の際には、
- どこまで現行基準に合わせて是正するか
- どの部分について緩和措置（既存不適格の継続）が使えるか
といった判断が必要になります。
2025年改正で大規模リフォームも建築確認の対象範囲に広く含まれるようになったことで、
確認申請の中で既存不適格部分の扱いがより厳密にチェックされやすくなった、というのが実務上の変化です。
3-2. リスクが高めになりやすい建物のタイプ
とくに注意したいのは、次のような住宅です。
- 1981年（新耐震基準）以前に建てられた木造住宅
- 用途変更や増築を繰り返している住宅
- 確認済証・検査済証・図面が手元にない住宅
- 防火地域・準防火地域や、建ぺい率・容積率が厳しいエリアの住宅
これらの住宅で、
- 外壁や屋根の構造部分を広範囲に触る工事
- 耐震補強を兼ねた大規模な改修
を行う場合、建築確認の過程で
- 既存不適格部分の一部是正
- 構造安全性の追加検討
を求められ、補強範囲やコストが膨らむリスクがあります。
4. 法改正後リフォームで失敗しない「5つのチェックポイント」
ここからが本題です。
2025年改正後、外壁・屋根リフォームを含む大規模改修を検討するときに、最低限これだけは押さえておきたい5つのポイントをまとめます。
チェック1：自宅が「どの分類の建物」かを必ず確認する
最初にやるべきことは、
- 建てられた年（建築確認の年）
- 構造種別（木造・RC・鉄骨・2×4など）
- 階数・延べ床面積
を把握し、自宅が「新2号建築物」に該当するかどうかを確認することです。
あわせて、次の書類があるかもチェックしておきましょう。
- 建築確認済証
- 検査済証
- 建築時の図面（平面図・立面図・構造図）
- 過去の増改築の確認通知書
これらが揃っているほど、建築士や審査機関とのやり取りがスムーズになり、
余計な調査費や設計費を抑えやすくなります。
チェック2：「大規模修繕・模様替え」に該当しそうかをざっくり仕分け
次に、検討しているリフォーム内容が、
- 仕上げ中心の“軽め”の工事なのか
- 構造部にガッツリ触る“大規模”寄りなのか
を一度ラフに仕分けしておきましょう。
建築確認の可能性が低い例（原則）
- 外壁の塗装のみ
- 屋根ふき材の葺き替え（既存下地をそのまま利用）
- 既存屋根へのカバー工法
- 室内仕上げ（クロス・フローリングなど）の貼り替え
- キッチン・浴室・トイレなど水まわりの入替えのみ
建築確認の可能性が高い例
- 外壁を剥がして構造用合板や筋かいを多数交換する
- 屋根の野地板・小屋組を大きく組み替える
- 階段の位置や構造を大きく変更する
- 柱・梁の交換・補強を広範囲に行う
- 間取りを大幅に変更し、耐力壁の位置が大きく変わる
自分で最終判断する必要はありませんが、
「これは大規模寄りだな」と感じたら建築士に必ず相談する
という意識を持っておくと、安全側に倒せます。
チェック3：建築士への相談は「見積もり前」に入れておく
2025年法改正後は、
木造2階建ての大規模リフォームでも建築確認＋構造審査が前提になりました。
さらに、延べ床面積や工事の内容によっては、
建築士による設計・工事監理が義務付けられるケースもあります。
そのため、
- 「とりあえず工務店に外壁と屋根の見積もりだけ」
- 「詳細は解体してから考えましょう」
という順番で進めてしまうと、
- あとから「建築確認が必要」と判明
- 設計費・構造計算費・申請手数料が見積もり外で上乗せ
- 申請～審査期間分だけ工期も延長
というパターンになりがちです。
おすすめの進め方は、
「リフォーム会社に見積もり依頼」する前に、
一度建築士に“法的な整理”だけでも依頼する
というやり方です。
このひと手間で、
後出しのコスト増やスケジュール破綻をかなり抑えられます。
チェック4：役所・確認検査機関への事前相談をスケジュールに組み込む
2025年改正に合わせて、国交省は建築士向けのガイドラインやチラシを公表し、
自治体や指定確認検査機関も運用の具体例を整理し始めています。
施主側としても、
- 設計者と一緒に特定行政庁（建築指導課など）
- または民間の指定確認検査機関
に事前相談へ行き、次の点を確認しておくと安心です。
- この工事が「大規模修繕・模様替え」に当たるか
- 建築確認が必要かどうか
- 既存不適格部分の扱いをどう考えるか
ポイントは、
- 相談にはラフプランでもいいので図面を持っていく
- できれば建築士同席で相談する
- 相談内容はメモやメールで記録を残しておく
という3つです。
これだけで、後になっての
「そんな話は聞いていない」
「誰の判断でそうなったのか分からない」
といったトラブルをかなり防げます。
チェック5：不安が残るときは「セカンドオピニオン」を活用
改正直後は、設計側・審査側も運用が完全にこなれていない時期です。
そのため、
- 「本当にこの工事内容で申請が必要なのか？」
- 「既存不適格部分の是正範囲は妥当なのか？」
- 「提示された補強案は過剰／不足ではないか？」
といった不安が出てくることも少なくありません。
最近は、
- 一級建築士事務所や専門サービスが提供する
リフォームのセカンドオピニオン
も増えてきています。
こうした第三者の専門家に依頼すると、
- 設計内容・補強方針の妥当性チェック
- 見積書の抜け漏れや過不足のチェック
- 法解釈や確認申請まわりのリスク整理
などを中立的な立場から評価してもらうことができます。
数万円のセカンドオピニオンで、
数十〜数百万円規模の判断ミスを避けられるケースもあり得るので、
「モヤモヤしたまま契約はしたくない」
という方は、選択肢の一つとして検討してみてもよいでしょう。
5. まとめ──2025年法改正は「知って準備すれば怖くない」
最後に、法改正後のリフォームで押さえておきたいポイントをもう一度整理します。
1. 自宅の属性を早めに把握する
- 木造2階建てか／新2号建築物か
- 建築年・構造・図面や確認済証の有無を確認
2. 工事内容が“大規模修繕・模様替え”寄りかを意識する
- 仕上げ中心の工事か、構造部を広範囲に触る工事かをざっくり仕分け
3. 建築士への相談を「見積もりより前」に入れる
- 設計費・申請費・工期を含めた全体像を早めに把握
4. 役所・確認検査機関への事前相談を組み込む
- 「確認申請が必要か」「既存不適格の扱い」を早い段階で確認
5. 不安があればセカンドオピニオンで第三者の視点を入れる
- プラン・補強内容・コスト・法解釈を客観的にチェック
2025年の建築基準法改正は、
確かに木造戸建ての大規模リフォームにとってハードルが上がった側面があります。
しかし、
- 改正のポイントを整理して理解し
- 早い段階で建築士と行政に相談し
- 必要に応じてセカンドオピニオンも活用する
といったステップを踏めば、
「知らなかった」「聞いていなかった」によるトラブルはかなり減らせます。
外壁・屋根リフォームや大規模改修を検討している方は、
まずは今回の法改正が自宅と計画中の工事にどう関わってくるのかを整理し、
信頼できる専門家と一緒に、無理のない計画づくりからスタートしてみてください。
※本記事は2025年11月時点で公開されている国土交通省資料および関連解説記事等をもとに作成しています。実際の扱いは自治体や個別の建物条件によって異なるため、計画時には必ず担当建築士・所管行政庁・指定確認検査機関に最新の情報をご確認ください。
参照資料（参考URL）
- 国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kijunhou0001.html - 国土交通省チラシ「4号特例が変わります」
https://www.mlit.go.jp/common/001500388.pdf - 国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」
https://www.mlit.go.jp/common/001766698.pdf - 国土交通省「既存建築物の緩和措置に関する解説集（第3版）」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/content/001967461.pdf - 国土交通省「既存建築物の緩和措置に関する解説集（概要）」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/content/001847481.pdf - 国土交通省「既存建築物の活用の促進について」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutakukentiku_house_fr_000061.html - 国土交通省「既存不適格建築物の増築等について」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk_000028.html
コメント